Aşırı borçlanmayla zayıflayan kamu maliyesine nefes aldırmak için gelir vergilerini artıran hükümet, kaynağı belirsiz yurt dışı itibari paraları da ülkeye çekmeyi planlıyor. Artan borç faizi yükü ve bütçe baskısı altındaki iktidar, yeni Yasa Gücünde Kararnamelerle ek gelir yaratmanın yollarını arıyor.

Hükümet daha önce Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası’nda yaptığı 39/2024 sayılı değişiklikle yabancıların taşınmaz mal edinimini sınırladığını ve yabancılar ile imzalanan ve tapuya kaydı yapılmayan satış sözleşmeleri ile yediemin (trustee) sözleşmelerinin kayıt altına alınacağını savunmuştu.

İktidar, değişiklik yasasından sonra ise birçok alıcı ve satıcının yurt dışında olması, iletişim eksikliği ve diğer uygulama sorunları gerekçeleriyle, yabancılara verilen süreyi yeni Yasa Gücünde Kararnamelerle (YGK) birçok kez uzattı.

11.05.2026'da Resmi Gazete'de yayımlanan yeni YGK ile yabancıların mal edinimindeki sınırlamalar tekrar gevşetiliyor. 

Düzenlemenin merkezinde konut, demografi, yetersiz altyapı, artan şiddet değil; devletin tahsil edeceği para var

Dün yayımlanan YGK’nin genel gerekçesi, hükümetin meseleyi hangi açıdan ele aldığını açık biçimde gösteriyor. Kararnamede, daha önceki YGK’lerde olduğu gibi yabancıların işlemleri tamamlayamaması nedeniyle devletin vergi ve harç gelirlerinden mahrum kaldığı belirtiliyor.

Yani düzenlemede gençlerin giderek büyüyen konut sorunu, demografik yapıdaki değişim, kıyıların geleceği ya da elektrik ve trafik krizleriyle görünür hale gelen yetersiz altyapı hiç yok. Polislerin bile darp edildiği artan şiddet vakaları ve Kıbrıslı Rumlarla mülkiyet sorunu da hiçbir öncelik taşımıyor. Düzenleme, kamu yararından bihaber biçimde, bütçesi sıkışan devletin tahsil edemediği parayı toplama telaşıyla şekilleniyor.

Bu nedenle YGK, azalan yabancı mülk satışlarından gelir üretmeye çalışan bir mali kurtarma planı gibi görünüyor. 

2024’te yürürlüğe giren 39/2024 sayılı Değişiklik Yasası’yla yabancıların taşınmaz edinimine sınırlamalar getirilmiş, hükümet bu adımları “sözleşmelerin kayıt altına alınması” gerekçeleriyle savunmuştu. Gerçekte ise değişikliklerin, Türkiye’nin Mali Eylem Görev Gücü’nün (FATF) kara paranın aklanmasının önlenmesine yönelik gri listesinden çıkış sürecinde KKTC'deki inşaat sektörü üzerinden de gündeme gelen kara para iddialarıyla ilişkili olduğu öne sürülmüştü. Türkiye, 2021 yılında girdiği gri listeden 28 Haziran 2024’te çıkmıştı. KKTC'deki yasal değişiklik daha öncesinde 20 Mayıs 2024'te Cumhuriyet Meclisi'nden oy çokluğu ile hükümet tarafından geçirilmişti.

Söz konusu bu sınırlamalar, daha sonra çıkarılan YGK'lerle aşamalı olarak gevşetildi. Yabancılar için apartman dairesi edinim hakkının 1’den 3’e, KKTC’yi tanıyan ülke vatandaşları için 3’ten 6’ya çıkarılması; yabancı yatırımcı statüsünde aranan 20 milyon euroluk yatırım şartının 10 milyon euroya düşürülmesi; site ve toplu konut projelerinde yabancılara iki, KKTC’yi tanıyan ülke vatandaşlarına ise üç villaya kadar taşınmaz edinme imkânı tanınması ya da KKTC yurttaşı olmayan yabancı gerçek veya tüzel kişilerin en fazla 80,280 m²  arazi satın alabileceği bu kararnameden önceki düzenlemelerde de yer aldı.

Kat mülkiyeti şartı gevşetiliyor

39/2024 düzenlemesiyle yabancı adına taşınmaz başvurusu yapılabilmesi için kat mülkiyeti veya kat irtifakı şartı aranıyordu. Yeni YGK ise bu şartı esnetiyor. Artık inşaat ruhsatı ve planlama onayı üzerinden de yabancı adına başvuru yapılabilmesine imkân tanınıyor.

Başvuru süreleri de genişletiliyor. Daha önce bir yıl olarak uygulanan süre iki yıla çıkarılırken, Bakanlar Kurulu izni sonrasında taşınmaz devri için öngörülen altı aylık süre de bir yıla uzatılıyor. Vergi ve harç ödeme süresi ise 60 iş gününden 75 iş gününe çıkarılıyor. 

52/2008’e göre başlamış işlemler eski yasaya göre tamamlanabilecek

YGK’nin dikkat çeken düzenlemelerinden biri de geçiş hükümleri: Kararname, 39/2024 yürürlüğe girmeden önce 52/2008 sayılı yasa kapsamında başlamış bazı işlemlerin, yeni sınırlamalara tabi olmadan eski yasa kurallarına göre tamamlanabilmesine olanak tanıyor.

Yabancıya edinim fazlası satışlarda "10 yıllık kullanım belgesi" verilebilecek

Kararnamenin yeni düzenlemelerinden biri “10 yıllık kullanım belgesi” verilmesi.

Belgeyle, edinim sınırını aşan taşınmazlarda yabancıya tam mülkiyet yerine uzun süreli kullanım hakkı tanınıyor. Bazı durumlarda kullanım hakkının süresiz hale gelebilmesine de imkân veriliyor.

Üstelik kullanım belgesi sahiplerine mevcut yasanın ceza hükümleri de uygulanmıyor. Satış bedelini tamamen ödeyen kullanım belgesi sahibi yabancı, satıcının onayı olmasa bile tüm vergi ve harçları yatırarak taşınmaz devri talep edebiliyor.

Böylece 2024 değişikliklerinden sonra risk altına giren edinim fazlası koçansız satışlar ve devredilemeyen projeler tamamen tasfiye edilmek yerine yeni bir ara modelle sistem içinde tutulacak.

Kayıt altına alınamayan yabancıların edinim fazlası konutları “Tatil Evleri” kapsamında kiralanacak

Kararnamede, Tatil Evleri Yasası kapsamına alınmak isteyen taşınmazlar için yabancılara verilecek kullanım belgelerinin iptal edilmediği müddetçe süresiz hale gelebileceği düzenleniyor. Böylece yabancıya tapu harçlarını ödemek kaydıyla mülkiyet satıcıda kalsa bile, uzun süreli hatta fiilen kalıcı kullanım hakkı yaratılmasının önü açılıyor. Bu da sektörde 2024'te getirilen sınırlamalara rağmen yabancıların edinim fazlası konuta sahip olduğunu gösteriyor.

Hükümet bu düzenlemeyle özellikle bazı turizm ve rezidans projelerinde yaşanan hukuki ve finansal tıkanmayı aşmayı; yarım kalan veya devri yapılamayan projelerin tamamen ekonomik sistem dışına düşmesini ya da tefecilerin eline geçmesini önlemeyi hedefliyorsa, bu anlaşılabilir bir yaklaşım olarak değerlendirilebilir. Düzenleme aynı zamanda inşaat sektöründeki nakit akışını sürdürme ve devletin vergi-harç gelirlerini koruma amacı da taşıyor.

Zira inşaat sektöründe farklı bir risk daha yükseliyor. Sektör çevrelerinde artan kredi faizleri nedeniyle birçok büyük projenin artık banka kredileri yerine tefecilere bağımlı hale geldiği ileri sürülüyor. Bu tablo, inşaat sektörünü giderek tefeci sermayesi ve kayıt dışı kara finans ağlarının etkisine daha açık hale getiriyor. Ancak edinim fazlasına sahip yabancıların nitelikleri bilinmiyor.

Olumlu bir adım olarak değerlendirilen Tatil Evleri Yasası ile, kayıt dışı turizmin kayıt altına alınarak devlete gelir sağlanması; turizmde kalite ve imajın yükseltilmesinin yanı sıra yatak kapasitesinin kontrol altına alınması ve sektördeki yatak sıkıntısına çözüm üretilmesi amaçlanıyor.

“Lisanslı Ara Yatırımcı” mekanizması ile yabancı yatırımcılar yılda en az 10 konut üzerinden pazarlama ve devir yapabilecek

YGK ile birlikte ilk kez “Lisanslı Ara Yatırımcı” mekanizması kuruluyor.

Kararnamede “Lisanslı Ara Yatırımcı”, İçişleri Bakanlığı’na bağlı Müsteşarlık tarafından verilen lisans belgesiyle; proje aşamasında ya da kesin onay belgesi sonrasında, mülkiyetini elde etmeksizin, arazi ve arsa dışındaki en az 10 konutu yurt içi veya yurt dışındaki yabancı gerçek ya da tüzel kişilere pazarlamak, satmak ve devretmek amacıyla yazılı anlaşmayla tasarrufuna alan yabancı gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlanıyor.

YGK'deki düzenlemeye göre, lisans her yıl yenilenebilecek. Lisans alabilmek içinse aylık brüt asgari ücretin iki katı tutarındaki harcın ödenmesi gerekiyor. Bu harcın Tapu ve Kadastro Dairesi’nin geliştirilmesi amacıyla kullanılacak hesaba yatırılacağı belirtiliyor.

Lisanslı Ara Yatırımcı, taşınmazın mülkiyetini almadan, yazılı anlaşmayla yılda en az 10 konutu tasarrufuna alabilecek. Bu konutlar proje aşamasında veya kesin onay sonrasında yabancılara pazarlanabilecek.

YGK ayrıca, yapılan yazılı anlaşmaların 1 ay içinde Tapu Amirliği’ne kaydedilmesini zorunlu tutuyor. Satış sözleşmelerinin pullanmasını ve tüm vergi-harçların ödenmesini şart koşuyor. Lisanslı Ara Yatırımcı’nın pazarladığı taşınmazların en geç 2 yıl içinde yabancı alıcılara devredilmesini öngörüyor. 

Kararnameye göre eğer Lisanslı Ara Yatırımcı, tasarrufuna aldığı konutları 2 yıl içinde pazarlayamaz ve devredemezse, bu taşınmazların mülkiyetinin satıcıda kalması koşuluyla “Tatil Evleri” mevzuatı kapsamına alınması gerekiyor. Aksi durumda lisans iptal ediliyor.

Lisans almak isteyen yabancı gerçek veya tüzel kişiler için ayrıca kendi ülkelerinden alacakları Apostilli sabıka kaydı ve müteahhit ile yapılmış, toplam bedeli gösteren noter/tasdik onaylı anlaşma zorunlu tutuluyor.

KKTC’yi tanıyan ülke vatandaşlarıyla ortak yap-sat modeli geliyor

2024 değişiklikleriyle yatırım kapsamı dışında bırakılan yap-sat modeli, yeni YGK ile belirli ortaklık yapıları üzerinden sisteme dahil ediliyor.

Kararnameyle KKTC’yi tanıyan ülke vatandaşlarıyla, yabancı payı yüzde 49’u aşmayan ortak yap-sat şirketlerine imkân tanınıyor. 

Elektrik ve su artık tahsilat aracına dönüşüyor

Yeni YGK’ye göre vergi ve harç yükümlülükleri yerine getirilmeden ilgili taşınmazlara geçici veya kalıcı elektrik ve su bağlantısı yapılamayacak. Hükümet böylece tahsilatı garanti altına almaya çalışacak. 

Rum malı gerçeği görmezden geliniyor

YGK’nin en hassas boyutlarından biri, yabancılara satılan taşınmazların önemli bir bölümünün 1974 öncesi Kıbrıslı Rum mülkü olması.

İki toplumlu daha yapıcı görüşmelerin sürdürüldüğü bir atmosferde bu düzenleme, 1974 öncesi Rum mülkleri tartışmasını yeniden alevlendirme riski taşıyor.

Gençlik için pahalı konut sorunu büyürken yabancılara mülk satışının önü daha fazla açılıyor

Kararname yerli nüfusun yaşadığı pahalı konut sorununa dair yeni bir sosyal koruma getirmiyor. Kira fiyatlarının yükseldiği, artan fiyatlarla gençlerin ev sahibi olmasının zorlaştığı, yabancı yoğunluğunun arttığı ve başta trafik ile elektrik olmak üzere altyapı problemlerinin içinden çıkılamaz hale geldiği bir dönemde hükümet önceliği yeniden yabancılara taşınmaz satışına veriyor.

YGK’nin, Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren 90 gün içinde Cumhuriyet Meclisi Genel Kurulu’nda görüşülerek karara bağlanması gerekiyor.

Yasa Gücünde Kararnameyi aşağıdaki pencereden kaydırarak okuyabilirsiniz: