Kıbrıs Cumhuriyeti, 25 Nisan 2025’te Resmi Gazete’de yayımlanan yasa değişikliğiyle, 'yerinden edilmiş kişilerin' kuzeyde kalan mülkleri için TMK’ya başvurmalarını caydırmayı hedefleyen yeni bir finansal modeli yürürlüğe koydu.

58(I)/2025 sayılı yasa, “Yükün Eşit Dağılımı için Merkezi Kurum (Kuruluş, Amaçlar, Yetkiler ve Diğer İlgili Konular) (Değişiklik) Yasası 2025” olarak adlandırıldı. Yasanın, 1989’dan 2024’e kadar olan Yükün Eşit Dağılımı için Merkezi Kurum Yasaları ile birlikte okunmasına karar verildi.

Kuzeydeki Kıbrıs Rum mülkleri, devlet garantisiyle kredi teminatı (ipotek) olarak kabul ediliyor

58(I)/2025 sayılı yasa, kuzeyde kalan mülkleri ipotek gibi kabul ederek Kıbrıslı Rum hak sahiplerine hibe ve devlet garantili kredi sağlıyor.

Yasa değişikliği ile harç muafiyeti de getirildi

25 Nisan 2025 tarihli düzenlemenin 4. maddesine eklenen değişiklik şu ifadeyi içeriyor:

"3. Το εδάφιο (2) του άρθρου 4 του βασικού νόμου τροποποιείται με την προσθήκη, αμέσως μετά την τέταρτη επιφύλαξη, της ακόλουθης νέας επιφύλαξης: «Νοείται έτι έτι έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας από Δικαιούχο προς την Κυπριακή Δημοκρατία ή προς ιδιώτη κατασκευαστή η οποία γίνεται στο πλαίσιο υλοποίησης του Σχεδίου Χορηγιών, δεν επιβάλλεται το τέλος που προβλέπεται στην παράγραφο (α), επί του ποσού του τιμήματος πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και για τους σκοπούς της παρούσας επιφύλαξης ο όρος “Δικαιούχος” σημαίνει πρόσωπο το οποίο συμμετέχει στο Σχέδιο Χορηγιών."

(“3. Esas Yasa’nın 4. maddesinin (2) fıkrası, dördüncü istisna hükmünden hemen sonra aşağıdaki yeni istisna hükmünün eklenmesi suretiyle değiştirilir: ‘Hibe Programının uygulanması kapsamında bir Yararlanıcı tarafından taşınmazın Kıbrıs Cumhuriyeti’ne veya özel bir geliştiriciye devredilmesi/elden çıkarılması halinde, (a) bendinde öngörülen harç, taşınmazın satış bedeli üzerinden uygulanmaz; ve işbu istisna hükmü bakımından “Yararlanıcı” terimi, Hibe Programına katılan kişiyi ifade eder.’”)

Çeviride Rumca-İngilizce karşılaştırmalı olarak ChatGPT'den yararlanılmıştır.

          Ekran görüntüsü: CY Law, Ayrıca bkz.: Kentrikosforeas (Yükün Eşit Dağılımı için Merkezi Kurum)

Bu değişiklik, mülk sahiplerinin güneydeki konut projelerine katılımını kolaylaştırırken, kuzeyde kalan mülkün tazmini için başvuru yapılmasında caydırıcı bir unsur olarak öne çıkıyor.

2024’te çerçeve yeniden kurulmuştu

2024’te çıkarılan yeni “Savaş Öncesi Ödeme Gücünün Restorasyonu Planı” Yönetmelikleri, sistemi yeniden tanımlamıştı.

Kuzeyde kalan taşınmazların ipotek gibi kabul edilmesi ve böylece hak sahiplerine devlet garantili kredi sağlanabilmesine yönelik Yönetmeliğin 3. maddesiyle, hak sahibi, kuzeydeki malını satması veya elden çıkarması halinde, söz konusu mülkün elden çıkarıldığı tarihten itibaren hesaplanan sübvansiyon tutarını derhal devlete iade etmekle yükümlü kılınmıştı. Bu madde, fiilen  tazmini caydırıcı bir başka unsur olarak dikkat çekiyor.

Ekran görüntüsü: Kentrikosforeas (Yükün Eşit Dağılımı için Merkezi Kurum)

Hibe ve kredi imkânı

Yeni sistem, kuzeyde kalan Kıbrıs Rum mülklerinin ipotek olarak değerlendirilmesi ve bunun kredi imkânına dönüştürülmesini, dolayısıyla kuzeydeki Kıbrıs Rum mülklerinin sahiplerinin, Taşınmaz Mal Komisyonu üzerinden tazmin edilmesi yerine güneyde konut edinme ihtiyacını karşılamayı hedefliyor.

Hak sahiplerine hibe ile devlet garantili kredi imkânı tanınıyor. Destekler yalnızca ev satın alma, yeni konut inşa etme veya mevcut evi iyileştirme amacıyla kullanılabiliyor. Bu paket, Taşınmaz Mal Komisyonu'nun hükmedeceği ortalama tazminat miktarından elde edilecek kazanca yakın bir değer sunduğu için mülk sahiplerini kuzeyde tazmin edilmeleri yerine güneyde bu desteklerden yararlanmaya yönlendiriyor.

Yasanın teminat koşullarını belirleyen 4'üncü maddesinde "Başvuranın mülteci olup olmamasından bağımsız olarak, konut edinimi için verilecek krediye Merkez Organ tarafından onaylanabilecek garanti tutarı, başvuranın işgal altındaki veya erişilemeyen taşınmazının değerinin yüzde seksenine (%80) kadar ya da 130.000 avroya (130.000€) kadar olabilir; hangisi daha düşükse o uygulanır." deniyor.

Ekran görüntüsü: Yükün Eşit Dağılımı için Merkezi Kurumu, Çeviride Rumca-İngilizce karşılaştırmalı olarak ChatGPT'den yararlanılmıştır.

Öte yandan başvurucunun kuzeydeki evin mülkiyet belgesini göstermesi şart koşuluyor. Buradan Kıbrıs Cumhuriyeti Tapu Dairesi’nde kayıtlı olan tapuların geçerliliğini sürdürdüğü anlaşılıyor. ‘Yerinden edilmiş kişiler’, kuzeyde ‘işgal altındaki mülkleri’ne ait tapu belgelerini ipotek senedi gibi sunabiliyor.

Bankalar açısından normal ipotekten farklı olarak, kuzyedeki Kıbrıs Rum mülkleri için fiili tasarruf hakkı bulunmuyor. Bu nedenle devlet garantisi devreye giriyor.

Düzenleme, yerinden edilmiş kişilerin mülkiyet haklarını ölü sermaye olarak bırakılmasını önlemek ve aynı zamanda Taşınmaz Mal Komisyonu'nu devreden çıkararak, kuzeydeki Kıbrıs Rum mülk sahiplerine güneyde ev alma, ev yapma veya krediye erişim imkânı sağlıyor.

Kıbrıslı Rumlar üzerinde tazmini caydırıcı çok boyutlu etki

Kıbrıs Rum Yönetimi'nin yeni politikası sadece ekonomik değil, hukuki ve siyasi boyutlarıyla da tazmini caydıran kapsamlı bir mekanizma oluşturuyor.

Kıbrıs Cumhuriyeti’nin 130(I)/2006 sayılı ve “Ceza Kanununun Değiştirilmesine İlişkin Yasa” başlıklı Yasası ile, 'Başkasına Ait Taşınmaz Üzerinde Hileli Tasarruflar’ı düzenleyen 303A maddesi ve 281’inci maddesinde yaptığı değişiklik ve eklemelerle kuzeydeki Rum mülklerinin satışını, kiralanmasını ve ipotek verilmesini suç kapsamına almıştı. 

Avrupa Birliği Adalet Divanı’nın (ABAD) Apostolides/Orams (2009) kararı, güneyde verilen mülkiyet kararlarının tüm AB ülkelerinde icra edilebileceği sonucuna varmıştı. 

Tüm bu değişiklik yasaları ve kararlar, kuzeydeki malların tazmin edilmesini imkânsız hale getirmese de, Kıbrıslı Rum mülkleri için Taşınmaz Mal Komisyonu'na başvuru yapmayı riskli ve cazibeden yoksun kılıyor.

Taşınmaz Mal Komisyonu'nu etkisizleştirme çabası

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, 2010 tarihli Xenides-Arestis v. Turkey davasında vermiş olduğu hükümler uyarınca, kuzeydeki Taşınmaz Mal Yasası (67/2005 sayılı Yasa) ile Taşınmaz Mal Komisyonu'nu (TMK) “etkili iç hukuk yolu” olarak kabul etmişti.

TMK, iade, tazminat ve takas yoluyla çözüm sunarken, güneydeki bankalara devlet garantisi verilmesi suretiyle kredi-hibe modeli Kıbrıslı Rum mülk sahiplerine cazip bir seçenek sunuyor. 

Bu durum TMK’yı hukuken geçersiz kılmıyor, ancak Rum mülk sahiplerinin komisyona başvurma ihtiyacını azaltıyor; fiilen TMK’yı gölgede bırakma amacını taşıyor.

Güneydeki yasal değişiklik, devlet garantisi altında aynı mülk için çifte iddia ihtimalinin doğmasına neden olabilir

Kuzeydeki Kıbrıs Rum mülkleri üzerinde Kıbrıs Cumhuriyeti’nin fiilen kontrolü bulunmadığından, ipotek altına konulan mülk üzerinde Kıbrıs Rum bankalarının doğrudan işlem yapma gücü yok. Yani borç ödenmediğinde bankanın elinde satabileceği bir taşınmaz yok, sadece devlet garantisi var. Ancak Kıbrıs sorunu çözüldüğünde veya müzakerelerde farklı bir düzenleme ortaya çıktığında güneyde alınan ipoteklerin ve kredilerin hukuki geçerliliği tartışmaya açılabilir.

Aynı mülk üzerinde, kuzeyde KKTC makamlarının başka kişilere satılmasını onayladığı tapularla, güneydeki ipotek kayıtları çelişebilir. Bu da ileride doğrudan Kıbrıs Cumhuriyeti'nin mülkiyet ve alacak davalarına yol açabilir.

Kuzeydeki mülkler için spekülatif değerleme

Kuzeydeki mülklerin değeri piyasa koşullarına göre değil, varsayımsal olarak belirleniyor. Bu da gerçekçi olmayan ipotek değerleri üzerinden aşırı borçlanmaya neden olabilir. Borçlarını ödeyemeyenlerin mülkleri şahıstan alınarak Kıbrıs Cumhuriyeti'nin kontrolüne geçebilir.

Yasada, "Değer", işgal edilen veya erişilemeyen taşınmaz mallarla ilgili olarak, Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından belirlenen Kanun hükümlerini karşılamak amacıyla, söz konusu malın cari fiyatlarla değeri anlamına gelir." ifadeleri yer alıyor.

Ekran görüntüsü: Yükün Eşit Dağılımı için Merkezi Kurumu, Çeviride Rumca-İngilizce karşılaştırmalı olarak ChatGPT'den yararlanılmıştır.

Kuzeydeki mülklerin bu şekilde ekonomik dolaşıma sokulması, ileride mülkiyet konusundaki müzakerelerde Rum tarafının “tazminat veya iade” taleplerini karmaşıklaştıracaktır.

Federal çözüm savunulurken bir yandan fiili durum kabul ediliyor

Güneyde kalan Kıbrıs Türk malları için çözüm bir başka bahara ertelenirken,o mülkler fiilen askıda bırakılmaya devam ediliyor. Kıbrıs Türk tarafı ve Türkiye, bu tür uygulamaları “fiili durumun kabulü” ve “kendi vatandaşlarının haklarını görmezden gelme” olarak yorumlayabilir ve bu, siyasi tepkiler doğurabilir.

Yasal değişiklik, müzakere masasında mütekabiliyet/karşılıklılık taleplerini yükseltip, iade-tazmin-takas mekanizmalarında uzlaşmayı hem hukuken hem mali olarak daha zor bir denklem haline getiriyor.

Kullanım kaybı için ‘Ulusal Fon’ tartışmaları

Kuzeyde kalan Kıbrıs Rum mülklerinin devlet garantisiyle ipotek benzeri teminat sayılması uygulaması sahada işlerken, Kıbrıs Rum Meclisi Mülteci Komitesi’nde bu kez “Kullanım Kaybı İçin Ulusal Fon” kurulması gündeme geldi. 

Bu tartışmaların körüklediği beklentiler, Taşınmaz Mal Komisyonu’nu fiilen gölgeleyen/işlevsizleştiren bir başka etki yaratıyor.

DİSİ’nin Genel Kurul’a sunduğu “İşgal Altındaki Malların Kullanım Kaybı İçin Ulusal Fon” yasa teklifi bu sene, eylül başında Komite’de ele alınmış ancak Kıbrıs Rum Maliye Bakanlığı, geçen hafta ayrı bir fon oluşturulmasının ‘uygulanabilir’ olmadığını açıklamıştı.

Bakanlık, yasa tasarısının geri çekilerek, Ulusal Fon yerine taşınmaz ve şirket devirlerinden alınan %0,4’lük kesintinin, yürütme eliyle çıkarılacak yönetmeliklerle Merkezi Eşit Yük Dağıtım Kurumu’na devrini önermişti. 

Bu yolla, yıllık kaynağın yaklaşık 20 milyon avro olacağı ifade edilirken, bu yaklaşım Ulusal Fonu savunan ‘Yerinden Edilmiş Topluluk’ çevrelerinde ve muhalefette “uzlaşı bozuldu” algısı yaratmıştı. Kaynak olarak 20 milyon avro çok düşük bulunmuş, hatta DİSİ milletvekili Rita Theodorou-Superman kendi partisini eleştirerek, "Bu öneri, 'işgal altındaki topraklar'da mallara el konulmasına bir fren niteliğinde. Sadece mali boyutuna bakmamalıyız. Öneri çok önemli ve ciddiye alınmalı." demişti.

Komite, tartışmayı ve kaynak bulma arayışlarını bakanların da davet edileceği bir sonraki oturumla sürdürecek.